房产投资本质是什么 我们的酒店要精品化

　　投资到底都是商品属性的。

　　影响投资的因素主要有以下几点：所以，投资他也就是看好这几点就可以了。

　　第一，经济的发展。这些年是经济高速发展的时代。经济总值涨了多少？GDP涨了多少？这都是有目共睹的。资本与投资是没有所谓的长远打算和道德民生的考量的，它就是哪里能挣钱就往哪里跑，所以，才会有各种各样的限制政策和法规来规范。房地产也一样，由于房子的需求一直在增加，因此也有了它发展得最好的20年，但是，毕竟房子是一种特殊的商品，我国的经济也从高速发展向着高质量发展转变。这个过程中，房屋的居住属性应该是第一位的，这也是从民生的角度来考虑的。因此，这些年的调控政策，尤其是一二线城市，一定是保持房价的稳定。而且也必须保持稳定。

　　第二，土地的价值。从以前到现在，土地价值是在不断变化的，在城镇化的过程中，城市的基础建设不仅仅影响着房价，也推动整个社会的经济发展。比如在城市里面建地铁，建公路、学校、建医院，公园等各种公共配套设施，政府每年卖地，实际上，他又把钱投到城市建设中去了。这些钱都在创造GDP，推动整个社会经济的运转，政府投了这么多钱。其实相当于是给土地注资了，他投进去这么多钱不多赚回来五百万亿。那他的投资不是要打水漂吗？

　　为什么地铁一通房价就涨了呢。投资一条地铁线，长得得要上百亿，短的20个站也起码是五六十亿。靠收地铁票最多是收一个运营成本，你的成本是收不回来的。那你的价值转化到哪里去了呢？就是沿线的土地上去了，所以为什么沿线只要有地铁的土地都卖得贵。房子卖得贵呢？就是地铁投入带来的土地附加值在同一个城市里。为什么城市中心的土地值钱，郊区的土地不值钱呢？因为城市中心的土地周边配套最好。产业最好，所以吸引的人流最多，大家都在城中心上班，都想要住到城市中心。享受最好的配套，最便利的交通，那房价自然贵。所以说这个土地价格的上涨。房价的上涨并不能算是泡沫，因为是政府实打实地投入了成本的。

　　第三，土地财政。调控其实根本就不是为了打压房价，让房价下跌，只是想抑制房价过快上涨的速度。让房价别一次性涨太多，否则泡沫会持续吹大，提前破裂。房地产在中国太重要了，不能倒，必须要调控。如果调控了，这头长牛还可以干个一二十年都不会崩盘。其实，不是中国的房地产不能倒，而是任何一个国家的房子都不能倒。房地产如果崩盘，看似很多人都能买得起房子了，实际并不是很多人买得起房子。而是引发一系列的崩盘，原来，抵押贷款的人失业了，银行倒闭了。所以，人们买房子也都是买涨不买跌的，房价真的雪崩的时候，能买得起的人也不买了。整个社会经济就塌陷了。你们要知道，中国有多少地方政府都是靠土地财政来维持开支的。把房价干死了，地卖不出去，地方政府哪来的钱修地铁搞公共配套呢。很多人明白这个道理，但是呢，又总是抱有幻想，

　　第四，人口流入。又说到人口了，房价上涨始终是脱离不了人口的人口多的城市。房价上涨这么快，为什么都喜欢往大城市去呢？因为就业机会多，配套设施完善呀。像一线城市，因为人口始终有流入而供给又少，所以房价是没有天花板的。中国的楼市调控其实也只是针对部分城市，中国663个城市。将近300个地级市，366个县级市真正有调控能力的不足100个。

　　由于1996年到2006年十年间的人口红利和城镇化布局，房地产经历了十年的高速增长阶段，那个时候，房地产投资可以说是“买到就是赚到”，高杠杆、高周转、高利润是那一阶段的主要特征。

　　2016年至2017年这一年间，房地产投资进入了平稳增长的阶段，虽然人性的贪婪难以克服，但房地产也渐渐进入了“房住不炒”和“城市存量更新”的阶段。

　　2017年以后，我们认为，房地产投资将逐渐回归到正常的行业。这一阶段有三个特征：专业机构优势聚焦、大宗交易碾压散售、个人最终趋向Reits（房地产信托投资基金）。

　　中国的房地产市场正在发生变化

　　其实房地产天然有两种属性，一是实物属性——看得见摸得着，可住可租可售，又能给你带来舒适感安全感；二是金融属性——有保值性（可以抵御通胀），有一定流动性（可以变现），有收益性（可以收租），有增值性（可通过租售获利）。

　　我们认为，虽然赚钱不一定只有房地产，但房地产天然可以保值增值。

　　而这么多年过去了，中国的房地产市场发生了什么样的变化？

　　我们认为，前20年，处在城镇化高潮，买住宅赚钱很容易；未来20年，聚焦一线城市核心都市圈，才是赚钱王道。

　　为何要聚焦一线城市核心大都市圈？在大都市圈，优质公共资源高度集中，地段好、人气高、资源又优质。在这个地段的改善型住宅或酒店公寓，功能优化、品质改善，又符合了人们追求品质和个性化体验的需求，自然会很有前景。

　　19大定调，存量时代来临，运营提升价值。尤其是19大之后，有了更加坚定的信号，第一是鼓励持有，第二是要发展美好生活。什么叫美好生活？就是我们不能再简单有房子住就满足了，我们的公寓也要有品质化，要有尊严。

　　而我们现在的公寓都是什么样的？都是C2C的——张大爷李大妈租给租给别人的，所以谈不上专业管理，也没有什么体验，而且租户的权利得不到保障。但是海外的公寓完全是专业的机构运营，有契约精神，能够让你三年五年住的比较有保障，同时也有非常好的物业管理，甚至还有一些社区经营。

　　正因为中国过去几乎没有做运营，所有的房地产商都是拿地买房、拿地建房、卖房等等，但是现在我们有了一种新玩法——买楼改造提升经营，最后再卖出。

　　其实如果从投资的角度，可能我们不会去买地，但是会买一个存量的资产，而这个资产往往是在核心城市的优质区位，但是原来经营的不好或者不会经营，我们拿过来之后经营好了它就增值了，而且这个还是比较稳健的增值。

　　选对路径、选对市场、选对伙伴

　　首先你的确是买不到了，好城市几乎没有你的房票；

　　其次你无法跟机构PK，机构的资金多成本低，而且政策是鼓励机构经营了之后可以去做Reits，这个也可以获得流动性；

　　再次，个人也不见得能够买得对，因为研究能力有局限，但是机构资源广；最后，个人买完之后也不会经营，因为没有专业能力。

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