福州建发 学区教育配套一般

作为近10年的明星板块，东二环板块核心的强大气场，功不可没。

前所未见的扩张更新，无与伦比的顶 级配套簇拥，赫然间，以全市#现在买房是好时机么#较高的房价涨幅，遥领福州。

前几年买入东二环，似乎有买就有赚，这一波韭菜最后会是谁来接手？

今年刚刚交付的建发养云，产权证还没办理，就已经有30位业主将房子挂牌出

售，原值4.4万/平米，转眼2年的时间就挂牌55000元/平米，东二环的豪宅真的能否刷新人们对豪宅的认知，一起来看看这个争相被捧的建发养云。

东二环大商圈

走进东二环，大家对泰禾广场并不陌生，这里被称之为东二环的中心商圈，它周边被商业围绕，不仅有强大的综合体，还有诸多的写字楼配套。

继而，东二环的人流量最为密集的地方便是保利香槟国际，融侨悦城，泰禾金尊府，公园左岸，融信后海等小区的附近。

以上提到的小区均为高端品质型小区，除了保利香槟国际这个盘价格稍微低一些，其他都小区的均价基本超过3.8万/平米，若不是一般的实力，想要住进东二环的核心商圈，砸锅卖铁也难以踏入它的门槛。

凭借着地段的优势，以及市政对它的投入，使得东二环更像是福州的下一个金山。

加上这几年房地产的低迷，一二手房的库存量不断的增加，以及融侨地产的暴雷，让建发得到了更多的机会去打造高价值的豪宅。

同时，建发养云的成功也给足了建发打造更多的高端楼盘。

建发养云也带动了，金山的缦云，五四北的景云，金山在售的玺云，还有晋安湖旁边的朗云，以及开盘就售罄的中心板块的璞云，这么多建发高端楼盘，我想养云有不少的功劳。

建发养云的优缺点

优点一、低密度豪宅，居住品质强；

建发养云的容积率2.09，绿化率35%，总户数656户，围合式的建筑风格，每栋楼均是独梯独，特别是二期，更是把小区搬进公园里一样，走进小区内会感觉到特别一种高端的舒适感。

优点二、交通便利，配套齐全；

板块发展能级直线跃升，福州繁华之芯的东二环，而150万㎡东二环泰禾广场、4号线换乘之王，商业与交通的加持，让繁华与便利更加肉眼可见，有商业与交通以及休闲集合一体的配套。

优点三、大户型，更品质；

小区内主要户型为147平米，175平米，205平米的户型结构，没有掺杂小户型，给小区未来的品质做了很好的铺垫，意味着邻里的素养会更高，物业对小区的管理也更加的严格。

缺点一、物业管理过于严格；

建发养云不少业主吐槽，物业管理过于严格，朋友到访需要打电话或者是亲自到门口接送，若是亲戚暂住，出入小区不方便。

缺点二；

这一点是在鸡蛋里头找骨头了，毕竟能够买到这么豪的小区，一般情况学区都有配套，或者也不用学区的需求。

建发养云的市场分析

小区刚刚交付的时间还不到2个月，就有不少的业主将房子挂牌出售，这阶段炒房的人不多，因此多数挂牌业主也是觉得房子的未来空间小，或者是其他的原因，才会把房子挂牌出售。

毕竟买入期房，月供了2年的时间，好不容易等到了交付使用，一天未入住的情况下又将房子出售。

从按揭或者是全款利息的角度来看，原值4.4万，现在挂牌5.5万也算是合理范围内，至少一手业主不会感觉到自己亏本。

可是，挂牌鬼挂牌，5.5万能否卖得出去，这还需要打一个打问号。

房子未满2年情况下，会产生营业税，这个税点我粗略计算一下，一套房子的增值税就达到30万左右，加上契税个人所得税，以及中介费等，当下二手买入的业主，得在业主心理价格之上增加50万的额外费用。

愿意承担这么多费用的买家应该不多，除非一手的业主价格低到离谱，或者是买家特别特别的喜欢。

当下挂牌最多的户型是147平米的户型结构，这些小户型的价格略显低一些，基本在45000元/平米，与当初的原值买入，这些业主已经亏了。

亏已经是当下市场最常见的一个词汇，前两年买房的人虽然不是高位站岗，但是对比现在的价格，肯定也是有所下滑。

借用广大网友的话来说，如果你只买一套房子，那就不存在着亏不亏，毕竟它是刚需，是你的居家的必需品，你就要为你的生活所买单。

至于2023年的房市，我想还是 有一定的议价空间，大家不妨多关注一下市场成交的变化，而不要关注整体的价格，二手房只有成交才是最直接的体现。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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