预售制度 如今最好也是慢慢收紧
许家印又一次强调了交楼的事情，并且提出了今年60万套的目标。
恒大出问题之后，保交楼就成为了关注的焦点。
这两年暴雷的地产公司很多，因为现在很多房子都是预售的，所以地产公司一出事，那些买了期房的人基本上就跟着倒霉了。
因此很多人也开始把矛头指向了预售制度上面。
除了预售之外，公摊制度也是让很多人深恶痛绝。
那么当年霍英东发明了公摊跟预售，到底是利大于弊，还是弊大于利呢？
1949年之后，很多内地人开始涌入香港，整个50年代香港人口从50万暴涨到了150万。
人口暴涨让香港的房子严重不够住了。
因为在40年代的战乱中，香港很多房屋也是倒塌了。
当时香港很多大楼的楼道里面，还有天台跟地下室都是住满了人。
在这个情况下，霍英东等一批企业家就看到了房地产的机会。
不过那个时候房地产的制度却非常不灵活，房子必须是整栋整栋出售，这样很多人就没有机会买上房子了，因为买一栋房子毕竟是很多人财力所不允许的。
1953年霍英东开发了九龙香槟大厦，第一次就使用了按套购买的概念，随之公摊这个概念也是孕育而生了。
过去按栋买，自然没有公摊了，分套出售之后，就产生了公摊面积，于是就出现了公摊的概念。
公摊的出现，在那个时候，其实是很好解决了房子不能按套出售的问题。
从那个时候来看，绝对是利大于弊的。
预售制度那个时候在香港叫做楼花。
霍英东当时在香港开发了一个有100栋楼的小区，这么大规模的小区，当时需要的资金非常多。
霍英东自己也没这么多的资金，于是他就想了一个办法，推出了所谓的楼花。
在这之前房子都是盖好之后再出售，这样开发商的资金成本就非常高，最终成本也得转嫁到购房者身上，那么购房者最后买到房子的价格自然比较高。
价格高，那么可以买得上房子的人就少了。
霍英东就想了楼花这个办法，刚刚拿下地皮就开始卖房，购房者都是根据图纸来买房子的。
霍英东可以提前从购房者手里面拿到大量的资金，这些资金可以用来支付建筑成本，他就节省了从银行贷款的成本。
霍英东也把节省的资金成本让利给购房者，所以买楼花的购房者就可以比买现房的人便宜不少。
购房者也是有利可图，所以购房者也是更愿意买预售的房子。
这两个制度推出之后，很多香港人就开始买得上房子，其实是极大解决了当时居住的问题。
随后霍英东还推出了分期付款的方式，这样就让更多原来买不上房子的人可以买上房子了。
因为过去很多人都是租房子，然后再慢慢存钱去买房子。
如今只需要一笔首付，购房者就可以买上房子了，每个月的月供其实就跟他们租的租金差不多而已。
简单来说，预售也好，公摊也好，在当时来看，绝对是利大于弊的。
内地的房地产市场化是从90年代初期才开始的。
最初内地都是实行单位分房的制度。
很多人家里的老房子，几乎都是80年代的时候父母或者爷爷奶奶的单位分配的。
到了90年代之后，从海南开始试点，内地也开始学习香港的制度。
1987年深圳举行了当时内地第一场的土地拍卖会，最终深圳企业家骆锦星花了525万买下了第一块公开拍卖的地皮，随后他用这块地皮盖成了东晓花园。
当时深圳要发展，却苦于没有资金。
香港企业家胡应湘来到深圳考察，他告诉当时深圳的领导，你们有土地怎么会没有钱？这才打开了内地方面的发展思路。
随后内地开始全面学习香港的地产制度，房地产也开始遍地开花。
目前内地几大房地产公司几乎都是从90年代末期开始发展起来的，从广州发展起来的恒大，从佛山发展起来的碧桂园，从深圳发展起来的万科，从上海发展的起来的世茂。
如今房地产公司频繁暴雷，问题并不是在于公摊跟预售，而是在于因为这些公司的资金链问题。
制度是死的，人才活的。
刀在坏人手中，就是凶器，如果到了好人手中，它就是保家卫国的武器。
所以关键还是在人，还是在于监管。
不过房地产发展到现在，已经到了一个全新的时期了。
万科的郁亮也说了，如今房地产是进入了黑铁时代。
过去20年，我们盖了足够多的楼，未来市场的需求在变化，刚需在不断减少，结构性改善也在增加。
只要有人就有房地产市场，几百年之后互联网不在了，不过房地产依然在。
只是市场已经不是过去20年的那个黄金市场了。
香港已经在十几年之前就废除了公摊这个制度了，统一使用实用面积来计算。
其实不管是用建筑面积，还是用实用面积，对于房子的总价是不会变的，但是在其他方面还是不一样的，比如说在物业费方面，如果使用套内面积计算，那么房东就可以省不少钱了，而且这样计算，也可以让购房的人更好理解自己买下房子的真正面积。
对于预售制度，过去是拿地就可以办预售，如今可以改变为封顶才可以预售，这样就可以减少购房者的风险，或许未来直接砍掉预售也是可以的。
过去推出这些制度是为了尽快解决很多人没房子住的问题，如今大部分人都有房子住了，只是为了改善居住条件而已，比如说房子小的要换一个大房子，没有电梯的要换一个有电梯的。
其实每一个制度的诞生都是有它的历史条件，霍英东当年发明这些制度最初都是好的，只是后来被一些人用坏了而已。
关键不是在制度本身，而是在人本身。
如今这么多房地产公司都出现问题，更大的问题还是在资金监管上面，三道红线一推出，让很多公司都是原形毕露。