融信地产 特别值得一说

摘要：坦言债务压力大，违约暂时没办法（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

融信中国再次陷入债务违约的境地。

日前，该司发布公告：

本公司发行并在新加坡证券交易所有限公司（“新交所”）上市的本金总额为316,000,000美元的2023年到期8.1%优先票据（“2023年6月票据”，ISIN: XS2090949160及通用代码：209094916），已于2023年6月9日到期。

本金以及应付利息总计328,798,000美元已到期应付。

截至本公告日期，本公司尚未支付有关款项。

融信中国表示，将积极与债权人接洽，寻求相关债务的整体解决方案，亦将保持项目稳定运营以及销售和回款力度，从而尽最大努力保护所有利益相关方的利益。

如果该司无法及时与债权人达成解决相应债务的方案，可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。

除了境外债务，此前5月时媒体报道：融信中国提出境内债券整体展期方案：拟3年内分期兑付。

希望融信中国好运，今天杠杆地产谈谈融信中国近期的表现。

1、2022年销售大跌、巨亏

先从2022全年的表现说起。

融信中国的2022年报一开篇，即介绍了自己所获荣誉和奖项。

2022年融信中国、房地产行业那么艰难，该司依旧斩获了一些大奖。

除了公司整体受到肯定之外，融信中国还有一些明星项目，也受到一些奖项肯定。

杠杆地产就不多说。

如下图。

不过从销售角度而言，融信中国的2022年和多数房企一样，非常不理想。

2022年，该司合约销售金额约579亿元，合约建筑面积约为251万平米，平均售价约为每平米23061元。

2021年，杠杆地产注意到，融信中国的合约销售金额约为1555亿元，合约建筑面积734万平米左右，平均售价约21198元/平米。

没有看错，销售金额和面积跌幅惊人。

合约销售金额下滑超62%，合约建筑面积下滑超65%。

还不错的是价格比较坚挺，反倒均价涨了近9个点。

销售不振，交付面积下滑明显。

如下图，融信中国2022年交付面积下滑了超42%，2021年交付了超228万平米，2022年只有131万平米出头。

后果自然是确认收入的钱变少。

从2022年的营收中体会深刻。

2022年该司营收为300.60亿元，2021年为332.84亿元，下滑9.69%。

这其实不算多似乎，如果继续往前看，就知道融信中国这2年的日子。

2020年该司营收为483.0亿元，2019年更是超514亿元，一对比就知道如今的惨。

更早之前的2018年，融信中国营收就有近344亿元营收，哪怕2017年也有303亿元。

值得一说的是，2022年销售金额、营收都不给力，但融信中国的销售成本却比2021年还多22%。

2022年该数字为近362亿元，2021年为小297亿元。

这样一个情况，自然要亏损。

2022年，该司毛利-61.20亿元，同比下滑超268%，如上图。

毛利率从2021年的近11%，降至-20.36%。

归母净利润更惨，从2021年的小13亿元，大幅跳水至-112.35亿元。

同比下滑幅度超967%。

2、坦言债务压力大，违约暂时没办法

截至2022年末，融信中国总债务约1586亿元，同期总资产为1892亿元出头。

该司的资产负债率大概是83.81%，2021年末该数字为78.70%。

，和很多房企一样，下行周期，资产不增长，反倒下降。

融信中国也不例外，该司截至2021年末总资产超2454亿元，2022年末如上文杠杆地产介绍的，还有1892亿元出头，同比下滑了13.45%。

年报披露，整个2022年，融信中国一块土地没有拿。

截至2022年末，该司的土地储备土地储备的总建筑面积约为24.9百万平米，其中约9.3百万平米为持作出售已竣工物业，约14.7百万平米在建、及约0.9百万平米持作未来开发。

如果看权益总额，更是从2021年末523亿元左右，下滑了41.40%，至306亿元出头。

一看大家就明白，不用杠杆地产多说。

还不错的是，截至2022年末，融信中国的土地储备每平米平均成本，由2021年末的8202元，降至8022元。

当然也不能简单这样看，还要看土地储备的分布等情况。

2022年，融信中国偿还了一些票据、境内资产支持证券。

截至2022年末，该司流动资产净值约为340.70亿元，2021年末该数字为605.87亿元.

具体而言，该集团的流动资产总值由2021年末的约2178.68亿元，减少约22.54%，至2022年末的1687.57亿元。

流动负债总额则由2021年末的1572.81亿元，减少约14.37%，至2022年末的1346.87亿元。

截至2022年末为，融信中国有现金及银行结余95.44亿元，2021年末该数字为220.56亿元。

借款总额约424.04亿元，2021年末为567.78亿元。

加权平均实际利率约6.86%，2021年末为6.36%。

融信中国在财报中坦言：

本集团需要比预期更长的时间来变现其物业出售现金及/或获得外部融资现金以履行其贷款偿还义务。

年报列举了几笔2022年违约的债务，这些债务高的利息要8个来点。

融信中国想了很多办法，但该司认为，其经营及资金状况已受到明显影响、未来偿债能力面临较大的不确定性。

截至2022年末，融信中国的负债比率为1.07，2021年末同期为0.66，主要是由于总资产的减少。

3、前5月销售很惨，谋划境内债券整体展期

根据融信中国日前发布的公告，该司连同其附属公司及其联合营公司，2023年5月总合约销售额约为20.29亿元、合约建筑面积约为12.13万平米、平均合约售价约为每平米16726元。

2023年前5个月，该司总合约销售额约为79.80亿元、总合约建筑面积约为59.82万平米、平

均合约售价约每平米13341元。

2022年均价不是达到了2.3万元/平米，2023年这是怎么了？

我们继续对比，2022年5月，该司总合约销售额约为50.67亿元、合约建筑面积约为24.04万平米、平均合约售价约为每平方米21079元。

而2022年前5月，杠杆地产注意到，该司总合约销售额约为296.35亿元、总合约建筑面积约为146.24万平米、平均合约售价约为每平米20264元。

也就是说，无论单月、还是前5月，2023年的同期表现比2022年还要糟糕很多。

事实上，2022年，融信中国的表现已经是不够好。

债务不管怎么展期、重组，不管近期可以借到钱否、纾困资金等，最终现金流可以正常运转起来要靠销售。

没有销售，可以说就没有一切。

回到债务上来，上文写了境外债务的事。

上个月，境内债务也有消息，或许算是好消息。

5月10日，澎湃新闻获悉，融信中国近期提出了公司境内债务重组方案。

　　根据融信向投资者提出的重组方案，该司境内所有存续的6只公募债和两只私募债将进行整体重组。

这6只公募债分别为“19融信01”、“19融信02”、“20融信01”、“20融信03”、“21融信01”和“21融信03”，两只私募债分别为“19融投02”和“19融投08”。

　　目前融信对“20融信01”、“20融信03”和“19融信01”提出的展期方案显示，债券的本金余额计划在3年内分6期兑付。

自2023年10月28日起，分四期合计支付1%，分别于2023年10月28日、2023年11月28日、2023年12月28日、2024年1月28日兑付0.1%、0.2%、0.3%和0.4%的本金比例。

剩余的本金自2025年1月28日起，融信每隔3个月兑付一期本金，最后一期兑付时间为2026年4月28日；每期兑付相当于面额5%、10%、15%、20%、25%、24%的本金。

在增信措施方面，融信将以湖州FY项目所属项目公司提供连带责任保证；质押郑州JW项目所属A、B项目公司的部分股权；质押郑州JW项目、大原时光之城、青岛海月星湾、湖州FY项目、郑州奥体世纪项目、上海西虹桥壹号所属项目公司的部分收益权。

近期融信中国的股价、市值杠杆地产都不想说，太惨了。

最终结果如何，我们拭目以待。

希望融信中国早日解除警报，当然这离不开销售逐步回升、境内外债权人多给一些时间。

本文未标注出处的财务图表，均源自融信中国有关公告，特此说明并致谢

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