章丘 因为水比较好

本文为“房地产带盐人”的第156篇文章，今天我们接着说山东省会济南的章丘区，原先的章丘市（章丘原属于济南的县级市），其发展和在如今济南发展中的定位其实至今有点尴尬。

独立发展的章丘

章丘是很值得一说的地方，历史名城，大家熟悉的李清照就曾长居于此，文化古迹也不少，史称平陵，也是古代的“济南国”主要辖区所在地，而如今的济南市区实际上大部分区域在过去属于历城县，这也是济南市区的历城区名字的由来；同时章丘可以成为小泉城，泉水一点不比济南市区少，百脉泉泉群就在章丘市中心，章丘也是山东比较少见的大米产地，主要在明水镇（现在叫街道）。

章丘的经济也不错，撤县并区之前也一直是百强县，要知道济南作为全国拥有百强县数量前三的山东省的省会城市，城市辖区内只有这么一个百强县，也可以说是“曾经拥有”，在这一点上甚至落后于省内的青岛、烟台、威海、潍坊和滨州，这些城市可都是拥有两个以上的百强县的。

章丘不仅仅有煤矿和铝土等矿产，而且农业也比较发达，最重要的是民营经济十分活跃，这一点跟临近的淄博非常像，章丘给人的感觉无论是从方言口音还是多点开花的民营生意氛围，都更像淄博的博山和张店，或者说在济南来看，章丘更像是一个独立的地方。

早在2017年章丘GDP就已经超过千亿，章丘的经济在山东各县中可以说是佼佼者，应该是较早破千亿的县城，而且人均经济是齐河的1.7倍，济阳的2倍还多。

章丘的经济其实不靠后来网上热潮的铁锅，甚至不靠著名的章丘大葱，虽然在济南全国第一的超级马路——经十路一路向东，的确能看到不少运输一人多高成捆大葱的车辆，以及铁匠招牌，但章丘的经济历史上发展较早，主要靠小商人，也就是现在说的中小微企业。

章丘在济南各个区县中最大的特点就是独立发展，一方面由于上述的自身经济基础，另一方面还有一个距离因素。

章丘恰恰处于一个不远不近的位置上，济南过去十几年一直在向东发展，起码高新区、历城区一直在获得最集中的资源，然而章丘没太沾上光，还是基本自己玩，因为济南市区完全跟章丘接壤的话真的有点远。

从高新区开车去章丘四五十分钟，从章丘坐城际短途车到济南时间更久，这个交通问题在城轨的进一步规划后应该得以解决，尤其是对东部机场和外贸免税区、药谷等部分的联通才会跟章丘实现手牵手。

提前透支的章丘楼市

章丘的楼市火的早，之后的话题也不少，但是如今的章丘楼市承载了太多原本是一座城市才能承载的供应量，就是对之前利好的一种消耗，而章丘本地的人口毕竟有限，吸纳济南市区需求的因素也有限，这就是章丘楼市最根本的问题。

在一开始就先把这个观点抛出来，因为的确是形成这个思路太久了。

章丘的固定资产投资一直是在济南居首位，这一点并不令人意外，早在2017年就达到676亿，超过第二名历城区的595亿，而其中房地产的占比一直不小。

大量的品牌房企例如万科、融创、绿城、碧桂园、恒大、万科、世茂、旭辉、金科、华侨城、中铁、中建、鲁能、正荣等等诸多房企早就在布局章丘，尤以2016~2018年特别集中，这个阶段也是全国楼市最近一次土拍大幅增加，房企扩充规模的阶段，所以章丘的项目一下子多了起来，竞争也变得激烈。

章丘不缺利好，但是大量的土地出让无论是住宅还是商业，都已经把利好在真正落地之前透支的差不多了。

就拿山东大学章丘校区这件事，喊了五六年，带了好几拨热潮，章丘的绣源河板块价格早就被炒热了，但是数年只闻楼梯声，不见山大校区能落地。

直至今年这事虽然定了，但早已经没有投资空间了，毕竟在章丘西部的绣源河板块房价早已过万，甚至更高，后面跟进的投资者究竟还能抓住什么价格涨幅的逻辑呢？

章丘本地一百万出头人口，一茬茬的需求增加是需要一个缓冲期的，无法像地级市一样有持续的大量需求，同时章丘由于乡镇建设也不错，经济又是分散多点开花的，所以本地人并没有那么迫切的搬入城区的意愿，而且已经大量的人在过去数年在城区购置了一套房产，足矣。

章丘另一个购房需求来自济南的投资客户，以及部分想换大房子的人，但是由于交通距离远，同时还有一个问题就是前面说的章丘经济自己独立性比较强，说实话济南市区的人去章丘工作就业或者经营的可能性空间比较小，缺乏长期在那边生活的动机。

所以济南人在章丘买房，主要就是投资，而投资就需要持续的发掘利好的热点，这个跟股市差不多。

章丘就好比一个蓝筹股，底子好，但是被过分炒作和投机了，毕竟是县级市（如今是区，但差别不大），三四线城市楼市最忌讳的就是突然大量的土地供应，一大批项目同时入市。

大家都在抢有限的客源，短期内又不会有特别大的需求波动，就造成恶性竞争，价格开始出现波动和断层，然后把利好带来的市场信心打压下去。

章丘的楼市众多大盘的互相倾轧就是之前卖地太过于集中的一个后果，这件事有些考验行政能力和眼界的。

作为拥有一把好牌的章丘，真没必要非得挑着房地产来使劲。

章丘真正的机遇在于产业积累

章丘的经济基础是外向型的，产业布局综合维度上下游也比较全，有自己特色，是可以形成对周边辐射的经济带的，我们来看看章丘这些真正的底牌：

一是矿产资源丰富，煤炭金刚石，铝土矿资源丰富。

这是章丘经济起步的基础

而章丘是铁匠之乡，各种机械设备加工遍布章丘市相公庄，刁镇，官庄，普集等乡镇，产品远销世界各地。

近年来随着圣井工业园区和枣园工业园的建设发展，章丘可以说只要有合适的地方，就有工业落地开花。

这是章丘经济的主要推动力和构成因素。

这也是济南在章丘划区后把很多工业企业，甚至高新产业布局章丘的原因，因为章丘的底子更扎实，章丘的配套更完善。

还有一点是“省管县”，章丘之前因为作为县级市，财政是省管的，也就是说，章丘基本不用交给济南税收，济南给章丘招商引资的动力不太足，划区前，章丘现代化的厂矿企业，大部分都是自己搞出来的。

所以说章丘的多点开花是有基础的，有了产业自然人口流入，吸引不了济南市区，但可以从周边城市吸引人口啊。

三是工业发达，圣泉集团、重汽、伊莱特章鼓，刁镇工业园区，圣井工业园都是响当当的园区企业。

明水经济开发区，更是山东首批国家级开发区之一。

四是交通便利，物产丰饶，环境优美。

章丘西接济南，东临工业重镇淄博，北接百强县邹平，南通莱芜，市内道路密集。

市区内平原面积广大，水资源充沛，水浇地面积广大，物产丰富，邻黄瓜果，章丘大葱，龙山小米，文祖花椒驰名山东甚至海内外。

白云湖湿地，绣源河公园，绣江河公园，明水古城建设，个个都是大手笔，着眼长远。

五，文化资源丰富，闯关东文化，龙山文化，洛庄汉墓，李清照纪念堂，瑞蚨祥儒商文化，泉水文化，百家争鸣。

六，人口素质，章丘教育在济南独领风骚，人才资源丰富。

章丘社会整体包容度高，不排外，随和，友善又不缺乏幽默。

那么撤县设区之后的多年，章丘在融入城区的动力下，其实定位好自己的角色更重要，发挥产业积累，而不是通过房地产来搞所谓城市建设，章丘城区建设本身区划空间余地要比济南市区大很多，无论是辖区面积、地理条件都不错。

只要产业兴起，章丘是可以带动济南东部，连接淄博张店、滨州邹平、博兴一线的，到时候所有利好坐实了，延续章丘藏富于民的特点，楼市的热点反而只是一个结果而已了，这一点没必要本末倒置。

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